viernes, 22 de mayo de 2015

REMEROS BEACH - Convalidación factibilidad proyecto. (Mis conclusiones)

He leído el expediente relativo al otorgamiento de la “Factibilidad de uso del suelo” (Convalidación técnica Preliminar o Prefactibilidad) al proyecto “Remeros Beach”. Se trata de un emprendimiento urbanístico privado de 195.994 m2 de superficie cubierta para más de 7.600 habitantes a desarrollarse en el predio identificado catastralmente como Circunscripción III Parcela 135e, ubicado en el Partido de Tigre, entre el canal y el Camino de los Remeros, próximo a la intersección de este último con la Ruta 27.
El proyecto, plantea la construcción de edificios alrededor de un espejo de agua ornamental, en los cuales se desarrollarán viviendas residenciales multifamiliares con alturas variables (hasta 70,00 IGM) y un área comercial.
Sobre el eje longitudinal del predio se plantea la ejecución de un espejo de agua cristalina ornamental de 3,5 ha, con solar y paseos peatonales a su alrededor. La profundidad del mismo será de 1,40m en los bordes y hasta 2,50 metros en el centro, siendo la cota del pelo de agua 3,00 IGN.
El predio contará con un terraplén perimetral de aproximadamente 2 km. de longitud que elevará la circulación perimetral a 4,50  IGN generando una contención hidráulica ante los desbordes del canal aliviador del Río Reconquista. La accesibilidad a la totalidad de las construcciones de vivienda y subsuelos por ejecutarse se realizará a través de una circulación sobre dicho terraplén, asegurando que la misma quede por sobre la cota 4,00 IGN de acuerdo a lo solicitado por norma.
Para dar mi opinión respecto a este tema, en principio, estimo conveniente aclarar de qué estamos hablando. El proceso administrativo que concluye con la autorización de un proyecto, a partir de la cual pueden iniciarse las obras de construcción del suelo de un barrio privado, están reguladas por el Decreto 27/98 (Construcción de Barrios Privados). Para la determinación del proceso administrativo, el Decreto en cuestión remite (Art. 8) a lo determinado por los Arts. 6 y 7 respectivamente del Decreto 9404/86 (Clubes de campo – Regulación de su constitución).
El Decreto 9404/86, divide el proceso administrativo tendiente a la obtención de la aprobación de un proyecto de construcción de un barrio privado, en dos etapas: la Prefactibilidad y la Factibilidad. En nuestro caso, estamos en la etapa de “Convalidación técnica Preliminar o Prefactibilidad. 
En esta etapa una comisión municipal creada al efecto, analiza el anteproyecto de construcción del barrio privado, en función de las regulaciones determinadas por el Código de Zonificación. Por ello no corresponde en esta etapa, hablar de Audiencia Pública y/o estudios de Impacto Ambiental.
La normativa vigente en relación a la zonificación según usos del suelo del partido de Tigre es la Ordenanza Nº 1894/94 que aprueba el “Código de Zonificación del Partido de Tigre”, con las modificaciones introducidas por Ordenanza Nº 1996/97. Art. 9º de la Ordenanza Nº 1996/97 concluye afirmando lo siguiente: “el otorgamiento de la convalidación técnica preliminar (Prefactibilidad) no implica autorización para efectuar ningún tipo de obras ni para formalizar compromisos de venta”.
Obtenida la Prefactibilidad, el proyecto ingresa a la segunda etapa o sea al proceso para obtener la Factibilidad de la obra, la cual no es otra cosa que la autorización oficial para el inicio de tareas.
Analizado que fue el proyecto presentado por la Empresa Juano S.A., por la comisión de Interpretación y Análisis del Código de Zonificación de Tigre, surgió que la zonificación  en la que está inscripto el predio (CC) se corresponde al “área rural”. Atento que esa zona no posee indicadores resultó imposible responder a la solicitud de forma automática. Dicho de otra forma, de acuerdo al Código de Zonificación del Distrito, en principio el proyecto no resultaba posible.





La única manera de superar esta imposibilidad, quedó centrada en la posibilidad de reformar la norma, adaptándola a las necesidades del proyecto. En función de esto, la Comisión, considerando lo prescripto por el Art. 50 y la posibilidad de encuadrar el proyecto dentro de la figura de “Urbanización Especial”, recomendó completar la documentación necesaria para efectuar una propuesta normativa (reforma), a fin de posibilitar que el D.F. la valide antes de elevarla, a su vez, al Honorable Concejo Deliberante para su tratamiento.
La reforma de Código de Zonificación necesaria para aprobar la factibilidad de uso del suelo del proyecto, consiste en convertir el predio identificado catastralmente como: Circunscripción III, Sección G, Parcela rural 135ª, que figura en el mismo como “Zona Rural” en una zona que posea los mismos indicadores que la Zona R1u. (Los límites de la zona R1u, en Tigre son los siguientes: Libertador General San Martín, Río Tigre, Acceso Norte, Liniers, Río Reconquista, Libertador General San Martín).
No obstante el impedimento legal comentado, más los que aporta lo prescripto por el Art. 27 del mismo Código, en fecha 24/4/2015, el Sr. Intendente de Tigre, firmó el Decreto N° 630, por el cual concede a la firma JUANO S.A.  la factibilidad de uso del suelo para desarrollar el emprendimiento que hoy conocemos como “REMEROS BEACH”.
Efectivamente, tanto los presentantes del proyecto como las autoridades municipales intervinientes en el proceso de pre factibilidad del proyecto, convienen en que la zona en donde se ubicará el proyecto, “ES INUNDABLE”. Según el Art. 27 del Código de Zonificación, cualquiera sea la dimensión mínima establecida para la subdivisión de la tierra en las diferentes zonas, aquellas que se encuentran bajo la cota inundable (3,75 I.G.M.) y no cuenten con infraestructura, se regirán por la Ley 6254. Según el Art. 1 de la citada ley, quedan prohibidos los fraccionamientos y ampliaciones de tipo urbano y barrio parque, en todas la áreas que tenga una cota inferior a + 3,75 I. G. M. y que se encuentran ubicadas dentro de los siguientes partidos: Avellanada, Berisso, Ensenada, Escobar, Esteban Echevarría, General San Martín, General Sarmiento, Lanús, La Plata, Lomas de Zamora, Magdalena, Matanza, Morón, Pilar, Quilmes, San Isidro, San Fernando, Tres de Febrero, Tigre y Vicente López. El Art. 2 de dicha norma, estipula que dentro de las zonas prohibidas en el artículo 1° se permitirán fraccionamientos con los lotes no menos de una (1) hectárea, integrantes de fracciones rodeadas de calles y cuya superficie no sea inferior a doce (12) hectáreas. Conste que estas prescripciones no fueron tenidas en cuenta ni analizadas por la Comisión de Interpretación y Análisis del código de Zonificación.
Para otorgar la Prefactibilidad de uso del suelo al proyecto, correspondería además analizar la viabilidad del mismo, a la luz de lo preceptuado por el art 2340, inc. 4º del Código Civil que apunta a la imprescriptibilidad de los dominios públicos; con el art 59 de la ley 8912 que determina las cesiones obligadas al Fisco de todas las tierras anegables hasta la línea de creciente MAXIMA; con el art 101 del decreto 1549 que prohíbe sanear suelos anegables. 
En función de lo dicho y a fin de evitar mayores abundamientos, recomiendo solicitar la nulidad del Decreto N° 630, generado por el Intendente de Tigre en fecha 24/4/2015, y votar por la negativa frente a la posibilidad de tener que decidir la reforma del Código de Zonificación del Municipio de Tigre, a fin de beneficiar el otorgamiento de la factibilidad de un proyecto urbanístico privado, que no se ajusta en lo más mínimo, a los indicadores de la norma en cuestión. Un abrazo. 
De Ricardo Barbieri para “El Tigre Verde”.

1 comentario:

Francisco de Amorrortu dijo...

Estimado Ricardo Barbieri, el problema no es solo con la ley 6254, sino con el art 2340, inc 4º del Código Civil que apunta a la imprescriptibilidad de los dominios públicos; con el art 59 de la ley 8912 que determina las cesiones obligadas al Fisco de todas las tierras anegables hasta la línea de creciente MAXIMA; con el art 101 del decreto 1549 que prohibe sanear suelos anegables y con el art 420 bis del Código Penal Federal de la República de Méjico al cual accedemos por derecho al mejor derecho en el marco convencional del Tratado Interamericano de Derechos Humanos. Aquí está tipificada y condenada la disociación de humedales.
En adición, deben lograr que desde el ministerio de Gobierno les acrediten ese uso del suelo; y en adición deben advertir que las remediaciones de salida del Aliviador al Luján reclaman ensanches que se comen estos sueños. Ver causa FSM 65812 en el Juzgado Federal en lo criminal Nº2 de San Isidro. Toda una fantasía de mi Querido Amigo Julio César Zamora que se mueve entre presiones y así nos obliga a seguir presionando para sembrar cultura y criterios de aprecio a un desmadre hidrológico de órdago. Un abrazo Francisco Javier de Amorrortu